Expertise de servitude, DDP et droit à bâtir en Suisse romande

Les droits réels immobiliers, servitudes foncières, droits de superficie (DDP), usufruits, droits d’habitation, droits à bâtir, ont une valeur économique réelle qui doit être quantifiée dans de nombreuses situations : transaction, succession, divorce, fiscalité, litige ou renégociation contractuelle.

Ce sont des expertises qui exigent une double compétence : juridique pour comprendre la nature et l’étendue du droit, et économique pour en mesurer l’impact sur la valeur du bien. VESTONE Advisors réalise ces expertises spécialisées en Suisse romande, avec des experts Brevet fédéral, membres CEI.

Nous intervenons dans les cantons de Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel et le Valais.

Le droit de superficie (DDP)

Le DDP confère à son titulaire le droit de construire et d’exploiter un bâtiment sur le fonds d’autrui, moyennant le versement d’une rente de superficie au propriétaire du sol. Sa valeur économique est déterminée du point de vue du superficiaire, titulaire du DDP, comme du superficiant, propriétaire du sol.

L’évaluation repose sur l’actualisation des flux financiers sur toute la durée du droit : rente de superficie, revenus locatifs générés par l’ouvrage, conditions du droit de retour en fin de DDP, clauses de révision et limitations d’usage. Chaque clause contractuelle a un impact sur la valeur et est intégrée dans l’analyse.

Les servitudes foncières

Une servitude foncière est un droit réel qui grève un fonds au profit d’un autre fonds ou d’une personne. Elle peut augmenter la valeur du fonds dominant et réduire celle du fonds servant ou l’inverse, selon sa nature.

Nous évaluons l’impact économique de toute servitude : restriction de droit à bâtir, droit de passage, servitude de conduites, droit de stationnement, droit de vue et de dégagement. La méthode retenue dépend de la nature du droit, de son étendue et de son effet concret sur l’usage et la valeur du bien.

L'usufruit, le droit d'habitation et le droit à bâtir

L’usufruit confère à son titulaire le droit d’user et de jouir d’un bien dont une autre personne est propriétaire. Le droit d’habitation en est une forme plus limitée, restreinte à l’usage personnel du titulaire et de sa famille. Ces droits réduisent la valeur de la nue-propriété, nous les évaluons séparément en fonction de l’âge du titulaire, des revenus du bien et du taux de capitalisation.

Un droit à bâtir non exploité représente une valeur économique distincte. Nous l’évaluons en fonction du plan d’affectation, de l’indice d’utilisation du sol et des conditions du marché foncier.