Glossaire immobilier

Acte juridique établi et instrumenté par un notaire, requis en droit suisse pour tout transfert de propriété immobilière, toute constitution de gage ou tout droit réel. Il confère à l'acte une force probante et exécutoire particulière. En matière immobilière, l'acte authentique conditionne la validité du transfert et son inscription au registre foncier — sans lui, la transaction n'est pas opposable aux tiers.

Destination réglementaire d'un terrain ou d'un immeuble fixée par le plan d'affectation : résidentielle, commerciale, industrielle, mixte, agricole, etc. Elle détermine les usages autorisés et conditionne directement le potentiel constructible et la valeur foncière. Toute modification d'affectation est soumise à une procédure de planification cantonale ou communale, avec des délais et des risques d'issue incertaine.

Remboursement progressif d'une dette hypothécaire selon un plan convenu avec l'établissement prêteur. En Suisse, les banques exigent généralement un amortissement à deux tiers de la valeur vénale dans un délai de quinze ans, conformément aux directives de l'ASB et de la FINMA. L'amortissement réduit le levier financier et améliore la solidité du bilan, mais diminue l'effet de levier sur le rendement des fonds propres.

Décision administrative délivrée par l'autorité compétente — commune ou canton selon les cas — permettant la réalisation d'un projet immobilier conforme aux règles de construction et d'aménagement applicables. En Suisse romande, elle est soumise à une procédure de mise à l'enquête publique, ouvrant un délai d'opposition. Son obtention conditionne la faisabilité juridique d'un projet et son timing influe directement sur la valeur foncière.

Contrat par lequel le bailleur met un bien immobilier à disposition du locataire contre paiement d'un loyer, encadré par les articles 253 à 274 du Code des obligations. En droit suisse, des règles impératives s'appliquent en matière de résiliation, de fixation du loyer initial et de protection contre les congés abusifs. La qualité, la durée et les clauses d'un bail — indexation, échelonnement, charges — influencent directement la stabilité des revenus, le risque locatif et la valeur d'un immeuble de rendement.

Méthode internationale d'évaluation de la durabilité des bâtiments, développée par le Building Research Establishment au Royaume-Uni. Elle couvre neuf catégories : énergie, eau, matériaux, santé, transport, déchets, pollution, utilisation du sol et management. En Suisse, BREEAM est principalement utilisé pour les immeubles commerciaux ou logistiques d'envergure, notamment dans un contexte d'investisseurs institutionnels internationaux pour lesquels la certification constitue un critère d'éligibilité et peut influencer la liquidité et la prime de valeur de l'actif.

Dépenses d'investissement destinées à créer, remplacer ou améliorer durablement un immeuble (p. ex. toiture, façades, installations techniques, ascenseur, etc.). Contrairement à l'entretien courant, le capex est immobilisé et vise la pérennité ainsi que la performance du bien, avec un impact direct sur la valeur et le rendement immobiliers.

Label énergétique cantonal suisse évaluant la performance globale d'un bâtiment sur une échelle de A à G, selon deux critères distincts : l'enveloppe thermique et la consommation d'énergie totale. Harmonisé à l'échelle nationale, il est reconnu dans la majorité des cantons suisses et constitue une référence pour les aides à la rénovation et les comparaisons entre actifs. Un mauvais classement CECB peut signaler un risque d'obsolescence énergétique et peser sur la valeur d'un bien.

Principal instrument de gage immobilier en droit suisse, régi par le Code civil. Elle confère au créancier un droit de réalisation du bien en cas de défaut, sans être liée à une créance spécifique — ce qui lui confère une flexibilité importante pour le refinancement. Depuis 2012, la cédule de registre est la forme privilégiée : dématérialisée, elle réduit les risques de perte et simplifie les transferts entre établissements prêteurs.

Ensemble des coûts nécessaires au fonctionnement courant d'un immeuble : énergie des parties communes, conciergerie, assurances, impôt immobilier, entretien, administration. Elles viennent en déduction du revenu locatif brut pour obtenir le revenu net d'exploitation. Leur niveau et leur structure sont déterminants pour comparer l'efficacité et la performance d'actifs immobiliers.

Catégories d'investissement présentant des profils de rendement et de risque distincts (p. ex. immobilier, actions, obligations, private equity, etc.). En immobilier, on distingue notamment des sous-classes comme le résidentiel, les bureaux, la logistique, l'industriel/artisanal et le commerce de détail.

Taux de rendement exigé par les apporteurs de fonds propres et de dette pour financer un projet immobilier. Il reflète les risques perçus, les taux d'intérêt et la prime de risque. Souvent approché par le WACC, il sert à actualiser les flux futurs et à juger la création de valeur pour l'investisseur.

Le déclassement retire à un terrain son statut de zone à bâtir, par exemple au profit d'une zone agricole, réduisant fortement son potentiel de construction. Le non-classement correspond à l'absence d'affectation en zone constructible.

Document établi par le gestionnaire immobilier présentant, pour une période donnée, les loyers encaissés, les charges payées, les provisions et le résultat d'exploitation d'un immeuble.

Processus d'augmentation de l'intensité d'utilisation du sol dans les zones déjà urbanisées, encouragée en Suisse par la LAT révisée de 2014 afin de limiter l'étalement urbain et préserver les zones agricoles. Elle peut prendre la forme de surélévations, de divisions parcellaires, de changements d'affectation ou de remplacement d'immeubles sous-exploités. Pour l'investisseur, la densification représente un levier de création de valeur, conditionné par la faisabilité réglementaire, la résistance du voisinage et les délais de procédure.

Distance minimale réglementaire qu'un bâtiment doit respecter par rapport à la limite de propriété, fixée par le droit cantonal et communal. En droit genevois (LCI) et vaudois (LATC), elle varie selon la zone, la hauteur et la nature du bâtiment. Elle détermine l'emprise maximale constructible sur une parcelle et conditionne la volumétrie du projet.

Capacité juridique de construire sur un terrain en fonction des règles d'aménagement applicables : affectation, indices, gabarits, servitudes, contraintes environnementales. Au-delà du potentiel théorique, il dépend également des procédures et de la faisabilité. Il constitue un déterminant central de la valeur foncière.

Droit permettant à son titulaire d'acheter un bien à des conditions prédéfinies, pendant une durée déterminée (maximum 10 ans). Proche d'une option d'achat, il encadre juridiquement le prix, le délai et les modalités d'exercice. En matière immobilière, il requiert en principe la forme authentique.

Droit légal ou conventionnel permettant à une personne ou à une collectivité d'acheter en priorité un bien mis en vente, aux mêmes conditions que l'acheteur pressenti. Il introduit un risque sur la transaction, influence le calendrier et la sécurité de vente, et peut affecter la valeur en restreignant l'univers d'acquéreurs.

Vente immobilière assortie d'une faculté de rachat au profit du vendeur dans un délai convenu et à des conditions fixées contractuellement. Le vendeur peut récupérer le bien en remboursant le prix ainsi que certains frais.

Droit réel permettant de construire, détenir et exploiter un bâtiment sur le terrain d'autrui sans être propriétaire du sol. Il peut être distinct et permanent, et ainsi constituer un immeuble à part entière. Sa valeur est influencée par la durée résiduelle et par les conditions contractuelles, notamment le droit de retour.

Analyse structurée réalisée avant l'acquisition ou le financement d'un immeuble ou d'une société immobilière. Elle couvre les aspects juridiques, techniques et financiers. L'objectif est d'identifier les risques, les coûts futurs et les leviers de création de valeur afin de sécuriser le prix et les hypothèses de valorisation.

Travaux récurrents nécessaires au bon fonctionnement d'un immeuble : petites réparations, maintenance, rafraîchissements. Ils visent à maintenir l'usage sans transformer l'actif et sont généralement comptabilisés en charges. Un entretien courant suffisant contribue à la stabilité des revenus locatifs et évite une dérive vers des travaux lourds plus coûteux.

Tableau récapitulant les baux et les revenus d'un immeuble : loyers, acomptes de charges, surfaces, échéances, indexation, garanties, vacance. Pièce centrale de l'analyse, il permet d'apprécier la qualité et la diversification des revenus, de comparer les loyers au marché et d'anticiper la trajectoire locative ainsi que la valeur de rendement.

Professionnel mandaté pour estimer la valeur d'un bien immobilier de manière indépendante, en appliquant des méthodes reconnues et des standards professionnels établis — SVS, RICS Red Book, TEGOVA. En Suisse, la formation d'expert immobilier est sanctionnée par un brevet fédéral, attestant d'une maîtrise des méthodes d'évaluation, du droit immobilier et des marchés locaux.

L'expropriation formelle implique un transfert de propriété imposé, moyennant indemnisation. L'expropriation matérielle survient lorsqu'une mesure étatique restreint gravement l'usage d'un bien sans transfert de propriété, justifiant parfois une indemnité. En droit suisse, ces mécanismes influencent directement la sécurité foncière, le risque réglementaire et la valeur.

Document officiel décrivant la situation juridique d'un immeuble : propriétaire, droits réels, servitudes, charges, gages, mentions et restrictions. Référence incontournable en due diligence, il permet de vérifier la qualité juridique d'un bien et d'identifier les contraintes susceptibles d'affecter son usage, sa liquidité et sa valeur.

Analyse de la capacité d'un projet immobilier à obtenir les autorisations nécessaires au regard des règles d'urbanisme : zonage, indices, protections, procédures, autorités compétentes. Elle intègre les risques d'opposition et les délais. Une faisabilité réglementaire positive transforme un potentiel théorique en probabilité réaliste, ce qui se reflète dans la valeur foncière.

Mode de financement immobilier par lequel un établissement prêteur — banque, assurance, caisse de pension — octroie un crédit garanti par un gage sur le bien. En Suisse, les directives de l'ASB imposent un apport en fonds propres minimal de 20 %, dont 10 % ne peuvent provenir de la prévoyance professionnelle (2e pilier) pour les résidences principales.

Charges liées à l'usage d'un logement ou d'un local commercial, facturées par le bailleur en sus du loyer net : chauffage, eau chaude, électricité des parties communes, frais d'entretien des équipements collectifs. En droit suisse du bail, seules les charges effectivement supportées par le bailleur et clairement définies dans le contrat peuvent être répercutées sur le locataire.

Enveloppe réglementaire maximale dans laquelle doit s'inscrire un bâtiment, définie par le droit cantonal et les règlements communaux : hauteur maximale, nombre de niveaux, toiture, retraits. À Genève, le gabarit est calculé selon les règles de la LCI en fonction de la zone et de la largeur de la voie. Il conditionne directement le potentiel de densification d'une parcelle.

Droit réel de garantie grevant un immeuble en faveur d'un créancier, permettant à ce dernier de requérir la réalisation forcée du bien en cas de défaut. En droit suisse, il prend principalement la forme de la cédule hypothécaire ou de l'hypothèque. Le rang, le montant et les conditions du gage sont inscrits au registre foncier.

Durée pendant laquelle un investisseur prévoit de détenir un actif avant revente ou refinancement. L'horizon influence la stratégie choisie (stabilisation, repositionnement, développement), la tolérance au risque, la priorité donnée au cash-flow ou à la plus-value, ainsi que le poids accordé aux capex futurs et à la valeur de sortie.

Bien immobilier détenu dans une logique d'investissement, dont la valeur repose principalement sur sa capacité à générer des revenus locatifs durables. Son évaluation fait appel à des méthodes fondées sur les flux — capitalisation du revenu net ou DCF — et sa performance s'apprécie à travers des indicateurs tels que le taux de rendement brut et net, le taux de vacance et la qualité locative.

Paramètre réglementaire exprimant le rapport entre la surface au sol de la construction (projection horizontale) et la surface totale de la parcelle. Il limite l'emprise au sol d'un bâtiment indépendamment du nombre d'étages, et vise à préserver les espaces libres, la perméabilité du sol et la qualité des espaces extérieurs.

Paramètre urbanistique exprimant le rapport entre la surface de plancher brute constructible et la surface totale de la parcelle. Il détermine le volume de construction autorisé et constitue l'un des principaux leviers du potentiel de densification d'un terrain. En Suisse romande, l'IUS varie selon la zone, le règlement communal et le plan d'affectation.

Paramètre urbanistique exprimant le rapport entre la surface de plancher constructible et la surface de la parcelle, utilisé notamment dans les zones de développement genevoises. Il traduit l'intensité d'utilisation autorisée du sol et conditionne directement le programme et la valeur résiduelle d'un projet.

Indicateur cantonal genevois mesurant la consommation d'énergie thermique d'un bâtiment, exprimée en mégajoules par mètre carré de surface de référence énergétique et par an (MJ/m²/an). Un IDC élevé signale une consommation excessive et constitue un indicateur de risque d'obsolescence énergétique pour l'investisseur.

Indicateur publié par l'Office fédéral de la statistique mesurant l'évolution générale des prix à la consommation en Suisse. En immobilier, il est couramment utilisé comme référence d'indexation des loyers commerciaux et de certains baux résidentiels, permettant d'ajuster les revenus locatifs à l'inflation.

Normes comptables internationales publiées par l'IASB, applicables aux sociétés cotées et à de nombreux investisseurs institutionnels. En immobilier, la norme IAS 40 encadre la comptabilisation des immeubles de placement, qui peuvent être évalués à la juste valeur ou au coût amorti.

Capacité d'un immeuble à être vendu dans un délai raisonnable à un prix proche de sa valeur estimée. Elle dépend du segment, de la taille du ticket, de la qualité des revenus, de la localisation et des contraintes juridiques. Une faible liquidité augmente la prime de risque et réduit la valeur.

Catégorie de logements à loyers abordables poursuivant une mission d'intérêt public, souvent encadrée par des conditions de financement, d'attribution ou de rendement. Les LUP influencent la valeur par des revenus plafonnés mais souvent plus stables, une gouvernance spécifique et une demande généralement forte, notamment dans les zones tendues.

Elle soumet certaines acquisitions à autorisation et impose des restrictions selon l'usage et la catégorie du bien. La LFAIE influence la demande potentielle, la liquidité et parfois les prix sur certains segments immobiliers, notamment résidentiels.

Elle encadre la planification et l'utilisation mesurée du sol, notamment la distinction entre zones à bâtir et zones non constructibles. La LAT structure la création et la réduction des droits à bâtir et fixe le cadre de long terme de la valeur foncière.

Elle limite la proportion de résidence secondaire dans les communes suisses au-delà d'un certain seuil et encadre la création de nouvelles résidences secondaires et certains changements d'usage. La Lex Weber influence la valeur en réduisant l'offre autorisée ou en renforçant la rareté, selon la situation locale.

Elle régit les autorisations de construire, les exigences techniques, les gabarits, les distances et certains mécanismes de densification. La LCI influence directement la possibilité de réaliser, transformer ou densifier un projet immobilier à Genève, avec un impact fort sur sa valeur.

Elle vise à préserver l'offre de logements locatifs en encadrant certaines interventions sur le parc existant. La LDTR peut conditionner des travaux, imposer des autorisations et influencer les loyers. Pour l'investisseur, elle modifie le risque, les délais et la flexibilité d'exploitation à Genève.

Elle encadre certains usages, transformations et objectifs de politique du logement. La LPPPL impacte la capacité à repositionner un actif, la formation des loyers et la probabilité d'obtenir des autorisations, influençant directement la valeur d'immeubles résidentiels.

Rémunération du risque entrepreneurial intégrée dans le bilan promoteur, exprimée en pourcentage du coût total de revient ou de la valeur vénale du projet livré. Dans la méthode résiduelle, la marge du promoteur est déduite de la valeur finale pour déterminer la valeur du terrain.

Approche méthodologique retenue par l'expert pour estimer la valeur d'un bien immobilier en fonction de sa nature et de son usage. Les principales méthodes reconnues par les SVS sont : la méthode hédoniste (comparaison statistique), la méthode de capitalisation et le DCF (pour les immeubles de rendement), la méthode intrinsèque ou par coût de remplacement, et la méthode résiduelle (pour le foncier à développer).

Label énergétique suisse certifiant un niveau de consommation d'énergie limité et un confort intérieur élevé, fondé sur une enveloppe thermique performante et une ventilation mécanique contrôlée. Une certification Minergie améliore l'attractivité locative, réduit les charges et peut générer une prime de valeur.

Variante la plus exigeante du label Minergie, correspondant à un bâtiment à énergie positive ou nette zéro : la production d'énergie renouvelable sur site couvre l'intégralité des besoins annuels du bâtiment. Ce label s'adresse à des projets neufs ambitieux et constitue le niveau de référence pour les bâtiments à haute performance dans la stratégie énergétique suisse 2050.

Complément aux labels Minergie, Minergie-P et Minergie-A, portant spécifiquement sur la santé et l'écologie dans la construction. Il évalue la qualité de l'air intérieur, l'acoustique, la lumière naturelle, ainsi que l'impact environnemental des matériaux de construction tout au long de leur cycle de vie.

Variante haute performance du label Minergie, correspondant au standard passif suisse. Elle exige une enveloppe thermique très isolée, une étanchéité à l'air rigoureuse et des besoins en chauffage extrêmement réduits. Il constitue la référence pour les constructions très basse consommation en Suisse.

Procédure d'aménagement modifiant l'affectation d'un secteur, par exemple le passage d'une zone villas à une zone de développement, afin d'adapter les droits à bâtir et les usages. Une MZ peut augmenter ou réduire le potentiel constructible et créer une option de densification.

Mise en gage d'un actif mobilier — parts sociales, créances, titres — en garantie d'une obligation financière. En contexte immobilier, le nantissement est fréquemment utilisé lorsqu'un immeuble est détenu via une société : les parts de la société propriétaire sont nanties en faveur du prêteur plutôt que le bien lui-même.

Ensemble de règles techniques, déontologiques et économiques publiées par la Société suisse des ingénieurs et des architectes, encadrant les missions, les honoraires et les pratiques professionnelles dans la construction et l'immobilier. Leur application garantit la cohérence des analyses, la comparabilité des données et la rigueur des évaluations.

Perte d'adéquation d'un immeuble aux standards techniques, énergétiques, réglementaires ou aux attentes du marché. Elle peut être physique, fonctionnelle ou économique. L'obsolescence augmente les besoins de capex, réduit l'attractivité locative et la liquidité.

Forces de marché qui déterminent le niveau des prix et des loyers. L'offre correspond aux biens disponibles, aux constructions, à la vacance et aux mises en vente. La demande reflète les besoins solvables des ménages, des entreprises et des investisseurs.

Acte par lequel un tiers — voisin, association, autorité — conteste une autorisation de construire ou une décision de planification dans le délai légal suivant sa publication en enquête publique. En droit suisse, l'opposition suspend l'entrée en force de la décision et peut déclencher une procédure de recours allant jusqu'au Tribunal fédéral.

Situation dans laquelle l'offre de logements disponibles est insuffisante par rapport à la demande, souvent caractérisée par un taux de vacance très faible et une pression à la hausse sur les loyers. Pour l'investisseur, cela soutient les loyers mais augmente le risque réglementaire.

Méthode utilisée par les autorités d'aménagement pour arbitrer entre intérêts publics et privés, en appliquant notamment les principes de proportionnalité, d'égalité de traitement et de protection du paysage. Elle intervient lors de décisions de planification ou d'autorisations.

Instrument d'aménagement fixant l'usage du sol et les règles applicables à un périmètre : zones, indices, gabarits, prescriptions. Il concrétise la planification légale et détermine les droits à bâtir effectifs.

Document de planification stratégique définissant, à l'échelle cantonale ou régionale, l'orientation que doit prendre l'aménagement du territoire. Il guide l'action des autorités sans toujours créer des droits immédiats.

Capacité d'un immeuble ou d'un terrain à créer de la valeur par densification, transformation, extension, changement d'usage ou optimisation locative. Un potentiel crédible constitue une « valeur d'option » intégrée au prix, mais reste sensible aux délais, aux oppositions et aux autorisations.

Sur-rendement exigé par un investisseur pour détenir un immeuble plutôt qu'un placement sans risque. Elle intègre notamment la liquidité, la qualité des revenus, la localisation, la réglementation et l'état technique. Une prime de risque plus élevée se traduit, à revenu donné, par une valeur de marché plus faible.

Fraction de propriété détenue par un copropriétaire sur les parties communes d'un immeuble en propriété par étages (PPE), exprimée en millièmes ou en pourcentage. Elle détermine la participation aux charges communes, aux décisions de l'assemblée des copropriétaires et aux droits sur les parties communes.

Registre public officiel tenu par les cantons répertoriant l'ensemble des immeubles et des droits réels qui les grèvent : propriété, servitudes, gages, charges foncières, mentions et restrictions. Régi par le Code civil suisse, il fait foi quant aux droits qui y sont inscrits.

Mesure de la performance économique d'un investissement immobilier, exprimant le rapport entre le revenu généré et la valeur ou le prix de l'actif. On distingue le rendement brut — loyers bruts rapportés au prix d'acquisition — du rendement net propriétaire, calculé après déduction des charges non récupérables et de la vacance.

Marge de progression potentielle des loyers par rapport au marché ou au plafond réglementaire, lorsqu'un immeuble est sous-loué, mal optimisé ou lié à des baux anciens. Elle représente un levier de création de valeur, mais nécessite une stratégie et reste soumise aux contraintes légales.

Le revenu locatif brut correspond aux loyers payés par les locataires, hors acomptes de charges. Le revenu locatif net propriétaire correspond à ce revenu après déduction des charges d'exploitation non récupérables, de la vacance et des provisions usuelles pour travaux lourds ou entretien non courant.

Risque lié à l'encaissement et à la stabilité des loyers : défauts de paiement, concentration sur un locataire, turnover, renégociations, inadéquation au marché. Un risque locatif élevé augmente la prime de risque et réduit la valeur.

Organisation professionnelle internationale fondée au Royaume-Uni, regroupant des professionnels de l'immobilier, de la construction et des infrastructures. Sa référence d'évaluation — le RICS Red Book — est reconnue internationalement et utilisée par les investisseurs institutionnels, les fonds et les prêteurs opérant en Suisse.

Droit réel grevant un fonds au profit d'un autre fonds ou d'une personne, limitant ou organisant l'usage : droit de passage, vue, restriction de bâtir, canalisation, etc. Inscrite au registre foncier, une servitude peut réduire le potentiel constructible ou sécuriser des accès.

Norme SIA fixant les exigences en matière de consommation d'énergie thermique pour le chauffage des bâtiments neufs et rénovés en Suisse. Son respect est une condition d'obtention des autorisations de construire dans la plupart des cantons et constitue la base de calcul pour les labels énergétiques suisses tels que Minergie.

Norme SIA définissant les règles de mesure et de calcul des surfaces et volumes d'un bâtiment : surface brute de plancher (SBP), surface utile (SU), surface de construction (SC), volume bâti (SIA), etc. Elle constitue le référentiel commun en Suisse pour les transactions, les expertises, les baux et les permis de construire.

Référentiel suisse d'évaluation de la durabilité des bâtiments, développé sous l'égide de l'Office fédéral de l'énergie et de l'Office fédéral du développement territorial. Il couvre trois dimensions — société, économie et environnement — à travers une trentaine de critères.

Terres agricoles de haute qualité protégées au niveau fédéral pour garantir la production alimentaire en Suisse. Les SDA agissent comme un verrou de planification, déplaçant la pression de développement vers les zones déjà urbanisées et influençant la rareté foncière.

Référentiel suisse d'évaluation immobilière publié par la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières, définissant les méthodes, les principes et les exigences déontologiques applicables aux expertises réalisées en Suisse. Leur application garantit la rigueur, la comparabilité et la défendabilité des rapports d'expertise.

Taux utilisé pour convertir des flux futurs (loyers, coûts, valeur de revente) en valeur actuelle dans une évaluation immobilière. Il reflète le coût du capital, la prime de risque de l'actif et les perspectives de marché. Plus le taux d'actualisation est élevé, plus la valeur actuelle de l'immeuble diminue.

Taux qui annule la valeur actuelle nette d'un investissement en tenant compte de tous les flux : revenus, capex, revente. Il mesure la performance annuelle globalisée d'un projet immobilier.

Part du parc immobilier inoccupée à un moment donné, souvent rapportée au stock total. Un faible taux de vacance signale une forte tension et une pression à la hausse sur les loyers. Pour un actif, la vacance réduit les flux et révèle un risque locatif ou un problème de positionnement.

Le taux nominal est exprimé en monnaie courante et inclut l'inflation. Le taux réel corrige l'inflation afin de refléter le pouvoir d'achat. En immobilier, distinguer ces deux taux est essentiel pour assurer la cohérence entre l'indexation des loyers, les projections de coûts et le taux d'actualisation.

Organisation européenne regroupant les associations professionnelles d'experts en évaluation immobilière de plus de trente pays membres. Elle publie les European Valuation Standards (EVS — Blue Book), référentiel d'évaluation harmonisé à l'échelle européenne.

L'usufruit confère le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être propriétaire. Le droit d'habitation, plus limité, permet généralement seulement d'occuper le logement. Ces droits réels modifient la jouissance, la liquidité et la valeur.

La vacance conjoncturelle résulte du cycle économique ou de conditions temporaires de marché. La vacance structurelle traduit un défaut durable d'attractivité : emplacement, typologie, obsolescence, loyers trop élevés. Les deux réduisent les revenus et augmentent le risque.

Valeur propre à un acquéreur particulier, liée à son intérêt spécifique, à sa stratégie ou à des synergies : voisin, utilisateur final, investisseur bénéficiant d'un autre coût de financement, etc. Elle peut diverger nettement de la valeur de marché.

Valeur obtenue en actualisant les flux futurs d'un immeuble : revenus nets, capex, valeur de revente, selon un taux reflétant le coût du capital et le risque spécifique. La méthode DCF est sensible aux hypothèses de loyers, de vacance, de capex et de calendrier.

Valeur d'un immeuble fondée sur sa capacité à générer un revenu locatif durable. Elle se calcule généralement par capitalisation d'un revenu net d'exploitation ou via un modèle DCF simplifié.

Estimation statistique fondée sur des transactions comparables, reliant le prix à des caractéristiques observables : localisation, surface, état, année de construction, étage, vue, typologie, etc. Utile comme benchmark, elle doit être interprétée avec prudence en présence de spécificités marquées.

La valeur intrinsèque se compose de la juste valeur des constructions et des aménagements extérieurs, des frais secondaires ainsi que de la valeur du terrain. La juste valeur des constructions correspond à la valeur de remplacement, sous déduction de la dépréciation liée à la vétusté technique et aux améliorations requises.

Méthode de valorisation du foncier consistant à partir de la valeur du projet fini, puis à en déduire les coûts de construction, les honoraires, les taxes, le financement, les marges et les aléas. Le sol absorbe le résiduel. Cette méthode est très sensible aux hypothèses de prix, de densité et de délais.

Le montant estimé auquel un bien immobilier devrait être échangé à la date de l'évaluation entre un vendeur consentant et un acquéreur consentant, après une période de commercialisation adéquate, dans le cadre d'une transaction ordinaire, chaque partie agissant en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte.

État d'usure des éléments d'un immeuble — façades, toiture, installations techniques — lié au temps, à l'usage et à la maintenance. La vétusté accroît les besoins de capex et peut affecter la conformité ainsi que l'attractivité locative.

Coût moyen pondéré du capital, combinant le coût des fonds propres et le coût de la dette selon leur poids respectif dans la structure de financement d'un actif ou d'un projet. En immobilier, il sert de taux d'actualisation dans les modèles DCF. Un WACC plus élevé réduit mécaniquement la valeur actualisée des flux futurs.

Taux de rendement d'un immeuble exprimant le rapport entre le revenu annuel net et la valeur ou le prix de l'actif, généralement exprimé en pourcentage. Le yield est l'indicateur de référence pour comparer des actifs immobiliers entre eux et avec d'autres classes d'investissement. On distingue le yield d'entrée (going-in yield) du yield de sortie (exit yield).

Espace planifié pour accueillir durablement constructions et équipements, avec des règles d'utilisation relatives à l'affectation, à la densité et aux gabarits. La valeur foncière est fortement corrélée à cette classification et à son degré de constructibilité.

Affectation visant la protection du patrimoine, du paysage, de la nature ou d'ensembles bâtis. Elle impose des contraintes renforcées sur les constructions et les transformations, mais peut générer une prime de valeur liée à la qualité de l'environnement.

Affectation principalement destinée à l'agriculture, dans laquelle les constructions sont fortement limitées et soumises à des conditions strictes. En Suisse, elle réduit drastiquement le potentiel de développement immobilier, rendant tout changement de statut incertain, long et conditionné par des intérêts publics majeurs.

Régime d'aménagement dans lequel la constructibilité et les paramètres de projet sont encadrés plus étroitement, souvent avec des objectifs d'intérêt public : logements, mixité, équipements. Présente notamment à Genève, la zone de développement peut accroître le potentiel mais introduit également des contraintes et des délais.

Zone résidentielle principalement destinée aux villas, avec des règles de densité, d'intégration et d'usage généralement plus restrictives. À Genève, elle représente une part importante du territoire constructible mais une faible part des logements.

Mesures temporaires d'aménagement limitant ou gelant certaines constructions pendant l'élaboration d'un plan ou d'une modification de zone. Elles sécurisent les objectifs publics de planification mais augmentent l'incertitude pour les propriétaires et les investisseurs.