Méthodes d’évaluation immobilière en Suisse

En Suisse, l’évaluation immobilière mobilise six méthodes principales selon les SVS : la valeur de rendement, statique ou dynamique (DCF), pour les actifs locatifs, la valeur intrinsèque pour les biens à usage propre, la méthode comparative ou hédoniste pour les appartements standardisés, et la méthode résiduelle pour les terrains et projets en développement. Le choix n’est pas une convention : il découle de la nature économique du bien et de la question posée.

De la valeur vénale au choix de la méthode

Évaluer un immeuble ne consiste pas à appliquer mécaniquement une formule à une surface et à un revenu locatif. La valeur d’un bien immobilier résulte de l’interaction entre ses caractéristiques physiques, son potentiel économique, sa situation juridique et son environnement de marché.

En Suisse, plusieurs méthodes d’évaluation sont reconnues et couramment utilisées. Elles ne poursuivent toutefois pas toutes le même objectif et ne reposent pas sur les mêmes fondements.

Avant de choisir une méthode, une première question doit donc être posée : quelle valeur cherche-t-on à déterminer ?

La valeur vénale : l’objectif de l’évaluation

Dans le cadre d’une expertise destinée à déterminer la valeur de marché d’un immeuble, la valeur vénale constitue généralement le point d’aboutissement de l’analyse.

Les Swiss Valuation Standards (SVS) définissent la valeur de marché comme le montant auquel un bien immobilier devrait pouvoir être échangé à la date de l’évaluation entre un vendeur et un acheteur consentants, après une période de commercialisation appropriée, dans le cadre d’une transaction normale et dans laquelle chaque partie agit avec compétence, prudence et sans contrainte.

Cette définition est fondamentale : la valeur recherchée est une valeur de marché, et non la valeur subjective, aussi appelée « valeur d’amateur », que pourrait attribuer un propriétaire à son immeuble ou le prix qu’un acquéreur particulier serait personnellement disposé à payer.

La valeur de marché doit ainsi être distinguée du prix. Le prix correspond au montant effectivement convenu dans une transaction donnée. La valeur constitue, quant à elle, une appréciation du prix susceptible d’être obtenu dans des conditions normales de marché à une date déterminée.

Cette distinction explique pourquoi une expertise immobilière ne peut pas être réduite à la reproduction d’une transaction comparable ou à l’application d’un multiple.

Valeur vénale et fair value : des notions proches

Dans le contexte des comptes établis selon les normes IFRS, la notion de fair value occupe une place centrale.

IFRS 13 définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif dans le cadre d’une transaction ordonnée entre participants de marché à la date d’évaluation. La mesure repose ainsi sur une perspective de marché et non sur les intentions propres de l’entité qui détient l’actif.

Pour les immeubles de placement, IAS 40 prévoit notamment la possibilité d’appliquer le modèle de la juste valeur, avec une réévaluation à chaque date de clôture.

Dans la pratique de l’évaluation immobilière, les notions de valeur de marché selon les SVS et de fair value selon IFRS 13 présentent donc une forte proximité conceptuelle : toutes deux cherchent à refléter une valeur fondée sur les conditions et les hypothèses des participants au marché à la date d’évaluation.

La méthode permettant d’aboutir à cette valeur dépend ensuite de la nature du bien.

La valeur de rendement statique

La valeur de rendement constitue une approche fondamentale pour les immeubles dont la valeur économique repose principalement sur leur capacité à générer des revenus locatifs.

La valeur de rendement statique repose sur l’hypothèse qu’un immeuble peut être représenté, à long terme, par un revenu net durable. Ce revenu est actualisé à l’infini au moyen d’un taux d’actualisation reflétant notamment le niveau de risque associé à l’actif et aux revenus considérés.

L’enjeu principal de la méthode ne réside dès lors pas dans la formule mathématique, mais dans la détermination du revenu qui peut raisonnablement être considéré comme durable.

Le revenu observé à la date d’évaluation ne constitue pas nécessairement le revenu à retenir. L’état locatif doit être analysé au regard des loyers pratiqués, de leur évolution prévisible, des échéances contractuelles, des vacances éventuelles et des conditions de marché. L’expert doit ainsi distinguer ce qui relève d’une situation structurelle de ce qui présente un caractère temporaire.

Le revenu durable est appréhendé net des charges qui incombent durablement au propriétaire, notamment les charges d’exploitation non récupérables ainsi que les dépenses nécessaires à la conservation et au renouvellement de l’immeuble. La prise en compte des besoins futurs d’entretien et de renouvellement est essentielle afin d’éviter d’actualiser un revenu qui ne pourrait pas être maintenu à long terme sans investissements.

Lorsque le revenu effectivement constaté s’écarte du revenu durable, une correction peut être apportée afin de tenir compte des revenus temporaires supérieurs ou inférieurs à la situation stabilisée. Cette correction permet notamment de distinguer la valeur résultant de la situation durable de l’effet ponctuel d’un bail exceptionnel, d’une vacance ou d’une situation locative appelée à évoluer.

La valeur ainsi obtenue doit encore être confrontée aux investissements nécessaires à court ou moyen terme. Les besoins de travaux courus, déterminés notamment au regard de l’âge, de l’état et de la vétusté des différents composants de l’immeuble, peuvent conduire à une correction de la valeur.

La méthode de rendement statique présente ainsi l’avantage d’une lecture relativement directe de l’économie d’un immeuble : quelle valeur peut être attribuée aujourd’hui à un revenu net que l’on considère comme durable ?

Son principal défi réside précisément dans cette notion de durabilité. Plus l’horizon implicite est long, plus la qualité de l’analyse du revenu, des charges, des besoins de renouvellement et du taux d’actualisation devient déterminante.

Prenons un exemple simple. Un immeuble locatif génère un revenu locatif brut de CHF 180 000 par an. Après déduction des charges propriétaire estimées à 15 %, le revenu net retenu s’établit à CHF 153 000. Capitalisé à un taux de 4,0 %, ce revenu conduit à une valeur de rendement de CHF 3 825 000.

La sensibilité de la méthode au taux retenu est considérable. Le même revenu capitalisé à 4,5 % produit une valeur de CHF 3 400 000 — soit CHF 425 000 de moins, sans que le bien lui-même ait changé. C’est la raison pour laquelle la détermination du taux de capitalisation est l’hypothèse la plus déterminante — et la plus discutable — de l’analyse.

Une méthode simple, mais pas simpliste

La valeur de rendement statique est particulièrement pertinente lorsque les flux économiques de l’immeuble sont relativement stables et peuvent être représentés de manière crédible par un revenu durable.

Elle devient toutefois moins adaptée lorsque les revenus ou les dépenses connaissent des variations importantes dans le temps.

C’est précisément dans cette situation que l’approche dynamique prend tout son sens.

La valeur de rendement dynamique : la méthode DCF

La méthode Discounted Cash Flow (DCF) repose sur un principe issu de la finance : la valeur actuelle d’un actif correspond à la somme des flux de trésorerie futurs actualisés à la date d’évaluation.

Contrairement à l’actualisation statique d’un revenu durable, la DCF permet de modéliser séparément les différentes composantes du cash-flow sur plusieurs années.

La méthode DCF permet ainsi de modéliser l’évolution des flux de trésorerie de l’immeuble sur la période de projection. L’analyse peut notamment intégrer l’évolution des loyers, les échéances et renouvellements des baux, les périodes de vacance, les charges d’exploitation, les investissements et rénovations nécessaires, ainsi que les éventuels travaux générant une plus-value. Elle permet également de tenir compte des évolutions réglementaires ou contractuelles susceptibles d’affecter les revenus ou les charges, des changements d’affectation ou de stratégie locative et, à l’issue de la période de projection, de la valeur résiduelle de l’immeuble.

Cette méthode est particulièrement pertinente lorsque la situation actuelle de l’immeuble ne représente pas correctement sa trajectoire économique future.

Un immeuble présentant des échéances locatives importantes, un potentiel de repositionnement, des travaux significatifs ou des revenus appelés à évoluer sensiblement dans le temps peut ainsi être mieux représenté par une projection explicite des flux.

Considérons un immeuble nécessitant des travaux significatifs au cours des deux premières années. Durant cette période, le flux net se limite à CHF 80 000 par an en raison de la vacance partielle. À partir de la troisième année, la relocation progressive porte les flux à CHF 130 000. Dès la sixième année, la situation est stabilisée à CHF 160 000 par an.

La méthode statique appliquée au revenu actuel : CHF 80 000,  sous-estimerait structurellement la valeur de l’actif. La DCF permet au contraire de valoriser explicitement la trajectoire : les années creuses ont un poids, mais le potentiel stabilisé aussi. C’est ce double mouvement que la capitalisation d’un revenu unique ne sait pas représenter.

Une méthode plus flexible, mais plus exigeante

La DCF offre davantage de flexibilité que la méthode statique. Cette flexibilité constitue également sa principale difficulté.

Chaque hypothèse introduite dans le modèle peut influencer le résultat : croissance des loyers, vacance, inflation des charges, calendrier des travaux, coûts de rénovation, taux d’actualisation ou valeur résiduelle.

La qualité du résultat dépend donc moins de la complexité du fichier de calcul que de la qualité des données et de la pertinence des hypothèses.

Une DCF n’est donc pas une boule de cristal : c’est un cadre permettant de rendre les hypothèses visibles, explicites et discutables.

La valeur intrinsèque

La valeur intrinsèque, également appelée valeur réelle ou approche par le coût de remplacement, repose sur une logique différente.

Elle cherche à répondre à une question simple :

Combien coûterait aujourd’hui la reconstitution d’un bien équivalent, compte tenu de son terrain et de l’état de ses constructions ?

La valeur intrinsèque peut être schématiquement décomposée en :

Valeur du terrain + valeur actuelle des constructions et aménagements

La construction est d’abord estimée à sa valeur à neuf, puis diminuée de la dépréciation résultant notamment de l’âge, de l’état d’entretien et de l’obsolescence.

La vétusté peut être appréciée au moyen de différentes approches, notamment des méthodes reconnues dans la pratique suisse telles que Ross ou Vogel.

Le terrain constitue ensuite une composante autonome de l’analyse. Sa valeur peut être déterminée par comparaison avec des terrains similaires, par des approches liées à la situation ou, lorsque les circonstances le justifient, par une approche résiduelle fondée sur le potentiel constructible.

Cette méthode est particulièrement adaptée aux biens occupés par leur propriétaire, aux villas et à certains objets pour lesquels la valeur ne peut pas être directement déduite d’un revenu locatif durable.

Elle constitue également un indicateur important dans l’analyse d’immeubles spéciaux.

La méthode par comparaison

La méthode comparative repose sur l’observation du marché.

Son principe consiste à analyser des transactions portant sur des biens comparables afin d’en déduire la valeur du bien à évaluer.

Cette approche est particulièrement intuitive : lorsqu’un nombre suffisant de transactions homogènes est disponible, le marché fournit directement des indications sur les prix pratiqués.

Mais la comparaison immobilière comporte une difficulté fondamentale : deux immeubles ne sont jamais parfaitement identiques.

La situation, la surface, la configuration, l’état, l’étage, l’exposition, les prestations, la qualité de la construction, les droits attachés au bien ou encore la date de transaction peuvent différer.

L’expert doit donc procéder à une analyse qualitative et quantitative des différences observées.

La méthode comparative est particulièrement pertinente lorsque le marché fournit un nombre suffisant de transactions comparables. Elle devient en revanche plus délicate lorsque les objets sont rares, atypiques ou difficilement comparables.

La méthode hédoniste

La méthode hédoniste constitue une forme plus sophistiquée de comparaison.

Elle repose sur une idée essentielle : le prix d’un bien immobilier peut être analysé comme la résultante d’un ensemble de caractéristiques.

La surface, le nombre de pièces, l’âge du bâtiment, l’état, l’étage, la situation, la vue, l’accessibilité ou encore certaines caractéristiques environnementales peuvent ainsi être intégrés dans un modèle statistique.

À partir d’un nombre important de transactions observées, une régression statistique permet d’estimer le prix implicite associé aux différentes caractéristiques.

Le terme « hédoniste » provient de la notion d’utilité ou de satisfaction procurée par les caractéristiques d’un bien : le modèle cherche à isoler la contribution de chacune de ces caractéristiques au prix observé.

L’intérêt de la méthode est précisément de pouvoir traiter statistiquement un grand nombre d’informations qu’une comparaison traditionnelle ne pourrait pas toujours intégrer de manière homogène.

Elle nécessite toutefois une quantité importante de données fiables et homogènes. Elle est donc particulièrement adaptée aux marchés présentant un volume suffisant de transactions et des objets relativement standardisés.

Elle trouve moins naturellement sa place dans l’évaluation d’un immeuble exceptionnel, d’un objet spécial ou d’un actif pour lequel les transactions comparables sont trop rares.

La méthode résiduelle : évaluer le potentiel de développement

Lorsqu’un terrain ou un immeuble présente un potentiel de développement important, l’analyse doit parfois changer de perspective.

Plutôt que de demander combien vaut le bien dans son état actuel, il convient de s’interroger sur la valeur du projet réalisable sur le site.

La méthode résiduelle, également appelée méthode à rebours, part ainsi de la valeur du produit immobilier une fois développé.

À cette valeur sont ensuite déduits les coûts nécessaires à la réalisation du projet, notamment les coûts de construction, les frais secondaires, les coûts de commercialisation, les éventuels frais financiers et les autres charges liées à l’opération.

Une rémunération du risque ou une marge du promoteur est également intégrée selon la structure et le profil de l’opération.

Le solde constitue alors une indication de la valeur maximale que pourrait représenter le foncier dans le cadre du projet considéré.

La méthode est particulièrement utile pour les terrains à bâtir, les immeubles pouvant faire l’objet d’une transformation substantielle ou les opérations de démolition-reconstruction.

Elle est cependant fortement sensible aux hypothèses retenues. Une variation relativement faible du prix de sortie, des coûts de construction, du calendrier d’autorisation ou de la marge de risque peut avoir un effet important sur la valeur résiduelle.

L’analyse du potentiel constructible ne peut donc pas être dissociée de l’examen du droit public, de la réglementation applicable, des surfaces réalisables et de la faisabilité économique du projet.

Choisir une méthode plutôt qu’une autre ?

Il n’existe pas de méthode universelle applicable à tous les immeubles.

Le choix dépend d’abord de la nature économique du bien.

Un petit immeuble locatif présentant des revenus stabilisés pourrait se prêter à une actualisation du revenu durable. Un actif dont les flux sont appelés à évoluer pourra nécessiter une DCF. Une villa ou un bien à usage propre sera plus naturellement appréhendé par une approche intrinsèque, éventuellement complétée par des références de marché ou une approche hédoniste. Un appartement standardisé dans un marché liquide peut être analysé efficacement à partir de données comparatives ou hédonistes. Un terrain présentant un potentiel constructible important nécessitera, quant à lui, une analyse de développement et potentiellement une approche résiduelle.

Dans certains cas, plusieurs méthodes seront utilisées en parallèle.

Cette confrontation est particulièrement utile lorsqu’elle permet de comprendre les écarts entre différentes approches. Une valeur ne devient pas plus fiable simplement parce que plusieurs méthodes produisent le même résultat ; inversement, un écart entre méthodes n’est pas nécessairement une anomalie. Il peut révéler une hypothèse qui mérite d’être approfondie.

La méthode n’est qu’un outil : le jugement de l’expert reste central

L’évaluation immobilière repose sur des modèles, mais elle ne se résume pas à des modèles.

La détermination du revenu durable, la sélection des comparables, l’appréciation de la vétusté, le choix du taux de capitalisation ou d’actualisation, l’analyse du potentiel constructible et l’intégration des risques juridiques ou techniques nécessitent tous une appréciation professionnelle.

L’enjeu d’une expertise n’est donc pas de trouver la formule qui donne la valeur, mais de construire une analyse permettant d’expliquer pourquoi cette valeur est cohérente avec le bien, son potentiel et les conditions du marché à la date de référence.

C’est précisément ce qui distingue une approche d’expertise d’une simple estimation indicative et gratuite.

La qualité d’une évaluation dépend d’abord de l’adéquation entre la méthode, le bien, les données disponibles et le contexte du mandat.

Dans une expertise immobilière, la méthode n’est donc pas une fin en soi. Elle est le cadre analytique permettant de transformer des données physiques, économiques, juridiques et de marché en une conclusion de valeur cohérente, documentée et défendable.

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Questions fréquentes sur les méthodes d’évaluation immobilière