Dans le cadre d’une succession ou d’une donation en Suisse, la valeur d’un bien immobilier doit être établie par un expert indépendant selon des méthodes reconnues (Swiss Valuation Standards). Cette valeur sert de référence pour le partage entre héritiers, la déclaration fiscale cantonale et, le cas échéant, la détermination d’une soulte. Une estimation commerciale d’agence ne remplit pas ce rôle.
Dans une succession, l’immobilier constitue souvent une part importante du patrimoine transmis. Il présente toutefois une particularité par rapport aux autres actifs : sa valeur n’est pas immédiatement observable et sa réalisation nécessite généralement un délai. Lorsqu’un immeuble doit être partagé entre plusieurs héritiers, être attribué à l’un d’entre eux ou être vendu, la détermination de sa valeur devient ainsi un élément central du processus.
Cette valeur peut avoir des conséquences concrètes sur l’équilibre du partage, sur les éventuelles compensations entre héritiers et, selon la situation, sur le traitement fiscal de la transmission. Elle mérite dès lors d’être établie avec la même rigueur que celle accordée aux autres décisions patrimoniales importantes.
La valeur vénale comme point de départ
Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, l’analyse immobilière doit notamment permettre de déterminer la valeur vénale du bien à la date pertinente pour l’opération concernée. La valeur d’un immeuble ne se résume toutefois pas à l’observation de quelques transactions ou à une comparaison avec des biens actuellement proposés à la vente.
Elle résulte de la combinaison de plusieurs facteurs : localisation, caractéristiques du bâtiment, état d’entretien, qualité des revenus pour un immeuble de rendement, situation du marché et, selon les cas, potentiel de développement ou de transformation.
Deux appartements présentant une surface similaire peuvent ainsi afficher des valeurs sensiblement différentes en fonction de leur étage, de leur orientation, de leur distribution ou de leur état. De la même manière, deux immeubles de rendement présentant un revenu locatif comparable peuvent différer significativement en raison de leur structure de loyers, de leur état de vétusté ou de leur potentiel à moyen terme.
Cette distinction entre une simple indication de prix et une valeur argumentée prend une importance particulière lorsque l’évaluation doit servir de référence à plusieurs parties.
Lorsque la valeur détermine l’équilibre du partage
La question se pose notamment lorsqu’un héritier souhaite reprendre l’immeuble familial alors que les autres souhaitent recevoir leur part sous forme de liquidités.
La valeur retenue déterminera alors directement le montant de la soulte à verser aux autres héritiers. Sur un actif de plusieurs millions de francs, une différence relativement faible en pourcentage peut représenter un montant significatif.
Dans ce contexte, une estimation établie pour préparer une commercialisation ne répond pas nécessairement au même objectif qu’une expertise destinée à documenter un partage successoral. La seconde doit pouvoir expliquer les hypothèses retenues, les méthodes utilisées et les éléments qui permettent de justifier la valeur obtenue. Un conseil expert permet aussi de guider la structuration de ce partage et des conditions éventuelles.
L’indépendance de l’évaluation revêt également une importance particulière lorsque plusieurs intérêts sont en jeu. Une valeur établie pour l’ensemble des parties permet de disposer d’une base commune avant d’aborder les modalités du partage. Pour les mandats d’expertise à Genève, consultez notre page dédiée à l’expertise immobilière indépendante à Genève.
Les donations antérieures et l’évolution de la valeur
La transmission d’un immeuble du vivant du propriétaire peut également soulever des questions particulières lorsqu’elle doit être prise en compte dans le règlement ultérieur de la succession.
Le droit successoral suisse prévoit, dans certaines situations, que les libéralités antérieures doivent être prises en considération dans le calcul des droits successoraux. La valeur pertinente doit alors être déterminée selon les règles applicables au moment du décès et non simplement sur la base de la valeur du bien au moment de sa transmission.
L’évolution de l’immeuble entre ces deux dates peut être considérable. Un appartement transmis plusieurs années auparavant peut avoir fait l’objet de rénovations, avoir bénéficié de l’évolution du marché ou avoir vu son environnement se transformer. Pour un immeuble, ces évolutions peuvent modifier sensiblement la valeur qui doit être retenue.
L’analyse ne consiste donc pas uniquement à retrouver le prix historique du bien, mais à reconstituer une valeur cohérente avec sa situation à la date déterminante.
Conserver, attribuer ou vendre : trois stratégies successorales
Une fois la valeur établie, plusieurs stratégies peuvent être envisagées.
Conservation en indivision
La conservation en indivision permet de maintenir le bien dans le patrimoine familial, mais suppose une capacité à gérer l’actif collectivement et à prendre les décisions nécessaires à son exploitation et à son entretien.
Attribution à un héritier avec soulte
L’attribution à l’un des héritiers, accompagnée du versement d’une soulte aux autres, permet de conserver le bien tout en rééquilibrant les droits de chacun. Cette solution suppose toutefois que la valeur de référence soit suffisamment documentée pour être acceptée par l’ensemble des parties.
Vente et partage des liquidités
La vente constitue une solution permettant de transformer l’actif immobilier en liquidités et de faciliter le partage. Elle peut néanmoins nécessiter une analyse complémentaire du marché, des conditions de commercialisation et des conséquences fiscales liées à la réalisation du bien.
Le choix entre ces différentes options dépend donc moins de la nature du bien que de la situation patrimoniale des héritiers, de leurs objectifs et des conditions économiques de la transmission.
Fiscalité successorale et immobilier en Suisse
En Suisse, l’imposition des successions et donations relève principalement des cantons. Les règles applicables varient notamment selon le canton concerné, le lien de parenté et la nature de la transmission.
Dans le canton de Genève, la valeur successorale d’un bien est déterminée au moment du décès et sert notamment de référence dans le cadre de l’imposition successorale. Le conjoint survivant ainsi que les héritiers en ligne directe bénéficient par ailleurs d’une exonération de l’impôt sur les successions selon les règles cantonales applicables.
L’exonération fiscale ne signifie toutefois pas que la détermination de la valeur devient sans importance. La valeur retenue lors de la transmission peut notamment constituer une référence pour des opérations ultérieures et doit, dans tous les cas, pouvoir être justifiée.
La fiscalité constitue ainsi une composante de l’analyse, mais elle ne doit pas faire perdre de vue l’enjeu principal : disposer d’une valeur cohérente avec la situation réelle du bien et l’objectif de l’évaluation.
Le rôle de l’expertise immobilière dans une succession
Dans ce type de situation, l’expertise immobilière ne consiste pas simplement à produire un chiffre.
Elle vise à établir une valeur selon une méthodologie reconnue, à une date déterminée, sur la base d’informations vérifiables et d’hypothèses explicites.
Cette approche permet notamment de distinguer une estimation indicative, destinée à donner un ordre de grandeur, d’une expertise destinée à servir de référence dans une décision patrimoniale.
Pour un immeuble de rendement, cette analyse peut nécessiter l’examen détaillé de l’état locatif, des revenus, des charges, de l’état constructif, des caractéristiques du marché et du potentiel de l’actif. Pour un logement en propriété, l’analyse portera notamment sur les caractéristiques intrinsèques du bien et sur les références de marché pertinentes.
Dans une succession ou une donation, cette rigueur prend une dimension supplémentaire : la valeur retenue peut avoir des conséquences pour plusieurs personnes et rester une référence plusieurs années après la transmission.
Une expertise indépendante permet ainsi de disposer d’une base objective pour éclairer les décisions qui suivent : conserver, attribuer, partager ou vendre.
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Questions fréquentes sur la succession et l’expertise immobilière
Pourquoi ne pas utiliser une estimation d'agence dans une succession ?
Une estimation d'agence est réalisée dans une logique commerciale de vente. Elle n'engage pas son auteur et ne peut pas être produite comme référence opposable dans un partage successoral ou devant l'AFC. Une expertise indépendante réalisée par un expert Brevet fédéral, membre CEI, selon les Swiss Valuation Standards, est la seule base acceptée pour ces usages.
Qu'est-ce qu'une soulte et comment est-elle calculée ?
La soulte est la compensation financière versée par l'héritier qui reprend un bien immobilier aux autres héritiers dont les droits sont rééquilibrés en liquidités. Son montant dépend directement de la valeur vénale retenue pour le bien. Sur un actif de plusieurs millions de francs, une différence de quelques pourcents dans l'évaluation peut représenter une somme substantielle.
Une donation immobilière doit-elle être évaluée au moment du décès ou au moment de la donation ?
Selon le droit successoral suisse, les libéralités antérieures (donations) peuvent être prises en compte dans le calcul des droits successoraux. La valeur pertinente est alors déterminée au moment du décès et non à la date de la donation. L'expert doit reconstituer une valeur cohérente avec la situation du bien à cette date déterminante.
L'impôt sur les successions est-il dû à Genève pour les héritiers directs ?
À Genève, le conjoint survivant et les héritiers en ligne directe (enfants, parents) bénéficient d'une exonération de l'impôt cantonal sur les successions. L'exonération fiscale ne supprime pas pour autant l'obligation d'établir une valeur documentée : celle-ci reste une référence pour des opérations ultérieures et doit être justifiable.
Combien coûte une expertise immobilière dans le cadre d'une succession ?
Les honoraires sont établis sur devis selon la nature et la complexité du bien, villa, appartement, immeuble de rendement, terrain. VESTONE Advisors établit un devis précis et sans engagement après description de la situation. La visite physique du bien est systématique et incluse dans le mandat.
