Expertise d'immeuble de rendement en Suisse romande
Un immeuble de rendement n’est pas évalué comme un logement. Sa valeur dépend de sa capacité à générer des revenus locatifs dans le temps, et de la qualité, de la stabilité et des perspectives de ces revenus. Une expertise sérieuse intègre l’état locatif réel, le potentiel du marché, les travaux à prévoir et les conditions de financement.
VESTONE Advisors réalise des expertises d’immeubles de rendement en Suisse romande pour des investisseurs privés, des institutionnels, des family offices et des établissements bancaires. Nos experts sont titulaires du Brevet fédéral, membres CEI, et appliquent les Swiss Valuation Standards.
Nous intervenons dans les cantons de Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel et le Valais.
Méthodes utilisées pour les immeubles de rendement
Valeur de rendement statique
La méthode de la valeur de rendement par capitalisation est la méthode de référence pour les immeubles locatifs. Elle divise les revenus locatifs nets annuels par un taux de capitalisation reflétant les conditions de marché, le risque locatif et la qualité de l’actif. Simple et lisible, elle est la base de toute comparaison entre actifs.
Valeur DCF (Discounted Cash Flow)
La méthode DCF modélise les flux financiers du bien sur une période et actualise ces flux à un taux reflétant le coût du capital et le risque spécifique de l’actif. Elle est particulièrement adaptée aux immeubles avec une vacance significative, des baux atypiques, des travaux importants prévus ou un potentiel de réversion locative. Elle produit une valeur plus nuancée que la simple capitalisation et est de plus en plus exigée par les investisseurs institutionnels.
Valeur intrinsèque en complément
Pour les immeubles anciens ou avec une vétusté technique marquée, la valeur intrinsèque est calculée en complément pour évaluer l’écart entre la valeur de marché et la valeur de reconstruction. Cet écart est un indicateur utile pour les décisions de rénovation ou de transformation.
Situations couvertes
- Acquisition ou cession : due diligence et conseil prix
- Financement ou refinancement bancaire : rapport pour établissement suisse
- Succession incluant un ou plusieurs immeubles locatifs
- Contrôle de valeur comptable : rapport annuel ou périodique
- Arbitrage de portefeuille : décision de cession ou de conservation
- Restructuration patrimoniale ou apport en société
- Litige sur la valeur d'un immeuble locatif
Délai : 10 à 20 jours ouvrés selon la taille du bien · Honoraires sur devis · Devis gratuit, sans engagement.
Vous avez un projet ? Discutons-en.
Parler à un expert — Réponse sous 2 jours ouvrés
Questions fréquentes sur l’expertise d’immeuble de rendement
Quelle est la différence entre valeur de capitalisation et méthode DCF ?
La capitalisation divise les revenus nets annuels par un taux de marché, c’est une photo à un instant donné. Le DCF projette les flux futurs et les actualises. Le DCF est plus adapté aux actifs avec des flux variables, une vacance ou des travaux importants à venir.
Pour quels types d’immeubles intervenez-vous ?
Immeubles locatifs résidentiels, mixtes (résidentiel et commercial), commerciaux, et actifs spéciaux. Nous intervenons sur des biens de toutes tailles, d’un petit immeuble locatif à un portefeuille multi-actifs.
Dans quels cantons intervenez-vous ?
Nous intervenons dans les cantons de Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel et le Valais.