Expertise immobilière
Nous réalisons des expertises immobilières indépendantes en appliquant des référentiels reconnus, notamment les Swiss Valuation Standards (SVS) et, lorsque le contexte l’exige, les International Financial Reporting Standards (IFRS).
Notre approche s’inscrit également dans les bonnes pratiques de la CEI (Chambre Suisse d’Experts en Estimations Immobilières), avec l’objectif de produire des valeurs cohérentes, transparentes et fiables.
Nos mandats sont conduits par des experts en estimations immobilières titulaires du Brevet fédéral, avec une exigence technique forte et une culture du détail. Chaque dossier fait l’objet d’une analyse structurée des éléments techniques, juridiques et économiques.
Nos prestations s’adressent aux privés, investisseurs et institutionnels, ainsi qu’aux tiers de confiance impliqués dans la décision, notamment juristes, fiduciaires, courtiers et gérants.
Valeur de rendement / DCF
La méthode de la valeur de rendement estime la valeur d’un immeuble à partir de sa capacité à générer des revenus, en les convertissant en valeur selon les conditions de marché à la date d’évaluation, notamment par la capitalisation d’un revenu stabilisé à l’aide d’un taux de rendement.
Lorsque les revenus évoluent dans le temps (vacance, indexations, travaux, repositionnement), la méthode DCF (Discounted Cash Flow) permet de projeter les flux de trésorerie sur un horizon donné, puis de les actualiser à un taux reflétant le risque.
Valeur intrinsèque
La valeur intrinsèque (valeur réel) estime la valeur d’un bien en reconstituant ce qu’il “coûterait” aujourd’hui à obtenir un objet équivalent : valeur du terrain (foncier) + coût de reconstruction à neuf du bâtiment, corrigé de la vétusté et des obsolescences (technique, fonctionnelle, économique).
Elle est particulièrement utile pour les villas, les biens atypiques ou les immeubles avec peu de comparables, lorsque la logique de rendement ou de comparaison est moins pertinente.
Valeur hédoniste / PPE
La valeur hédoniste estime la valeur d’un bien (souvent une PPE) à partir d’un modèle statistique basé sur des transactions comparables : on observe des ventes réelles et on “décompose” le prix en fonction des caractéristiques du bien (surface, étage, état, année, exposition, vue, balcon/terrasse, parking, localisation, etc.).
Le modèle attribue ensuite une valeur à chaque caractéristique et permet d’aboutir à une estimation standardisée et objectivable, particulièrement pertinente lorsque le marché offre un volume suffisant de comparables.
En pratique : méthode statistique “comparative”, utile pour des objets relativement homogènes, mais moins adaptée aux biens atypiques/complexes ou lorsque les données de marché sont rares.
Valeur de développement
La valeur de développement (aussi appelé valeur résiduelle – à rebours) estime la valeur d’un terrain, d’un immeuble à potentiel ou d’un droit à bâtir en partant de la valeur de “demain”, puis en retranchant l’ensemble des coûts et marges nécessaires pour y parvenir.
On calcule le delta entre la situation actuelle et la valeur après développement, en intégrant notamment : coûts de construction, honoraires, taxes, charges financières, délais/risques, commercialisation et marge de promoteur/investisseur.
Valeur de DDP (droit distinct permanent)
La valeur d’un droit distinct et permanent (DDP) correspond à la valeur économique du droit de superficie et peut être déterminée du point de vue du superficiaire (titulaire du DDP) comme du point de vue du superficiant (propriétaire du fonds).
Elle repose sur une lecture financière et contractuelle : on analyse et actualise les avantages et charges liés au DDP sur toute sa durée, en tenant compte notamment de la rente de superficie, des revenus locatifs générés par l’ouvrage, des droits et obligations d’entretien, du droit de retour (conditions et éventuelle indemnité en fin de DDP), ainsi que de toutes les clauses particulières (indexation, révisions, limitations d’usage, conditions de transfert, garanties, etc.).
Valeur de servitude foncière
Nous mobilisons les méthodes d’évaluation adaptées à chaque situation (impact sur la valeur vénale, perte d’usage, avantages économiques, approche par les revenus ou les coûts), afin de quantifier de manière robuste et défendable l’effet de toute servitude sur un bien.
Exemples : restriction de droit à bâtir/hauteur, droit de passage, servitude de conduites, droit de stationnement, vue et dégagement.
Valeur de servitude personnelle
Nous retenons la méthode d’évaluation la plus adaptée afin de quantifier leur impact sur la valeur et l’usage du bien, selon la durée, les conditions et le profil du bénéficiaire.
Exemples : usufruit, droit d’habitation, droit d’emption/préemption/réméré, droit de superficie (DDP).
Valeur de continuation
La valeur de continuation correspond à la valeur d’un actif dans l’hypothèse où l’exploitation se poursuit, c’est-à-dire en tenant compte de sa capacité à générer des revenus en fonctionnement, et pas uniquement de sa valeur “à vide”. Elle est particulièrement pertinente pour les biens où la valeur dépend fortement de l’activité (p.ex. hôtel, EMS, clinique, station-service, self-storage) ou dans le cadre de « sale and lease back ».
Conseil immobilier
Un regard stratégique pour vos décisions immobilières.
Chaque situation appelle une analyse rigoureuse et indépendante.
Nous accompagnons nos clients lorsqu’il s’agit de sécuriser un achat, structurer une vente, ou arbitrer entre plusieurs scénarios (conserver, rénover, repositionner, céder).
Nos prestations incluent notamment :
Conseil à l’achat ou à la vente (stratégie, prix, conditions, calendrier, négociation)
Due diligence immobilière : aspects techniques, juridiques et économiques
Analyse de potentiel et de risques (valorisation, faisabilité, contraintes, scénarios)
Arbitrage stratégique (comparaison d’options, impacts financiers, décision)
Conseil ponctuel ou accompagnement récurrent, au forfait ou à l’heure, selon la complexité et le niveau d’implication souhaité
